18 июня 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который призван вывести управление многоквартирными домами на новый правовой и профессиональный уровень. По замыслу авторов, нововведения должны пресечь недобросовестное управление и злоупотребления в коммунальной сфере.

Новая редакция части 1 статьи 36 Жилищного кодекса конкретизирует состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Теперь в него входят помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т. п.

Поправки в жилищное законодательство направлены на совершенствование регулирования всего спектра отношений по управлению многоквартирными домами. С вступлением Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ (далее — Закон № 123-ФЗ) в силу будет положен конец порочной практике создания ТСЖ на стадии строительства жилого дома без участия собственников. Новые правила взаимодействия участников отношений в сфере ЖКХ должны повысить уровень правосознания собственников и уровень ответственности управляющих компаний и ТСЖ.

Кому управлять домом На муниципалитеты возложена обязанность по ведению реестра управляющих организаций. Чтобы начать предпринимательскую деятельность по управлению жилым фондом, необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления. Уже существующим организациям отводится для этого три месяца со дня вступления Закона № 123-ФЗ в силу.

Закон запрещает застройщикам создавать и каким бы то ни было образом участвовать в создании ТСЖ.

Товарищества, созданные в строящихся домах ранее, действуют с момента вступления Закона № 123-ФЗ в силу до момента их ликвидации или реорганизации.

До тех пор пока собственники помещений в новостройках сами не решат, какую форму обслуживания выбрать, управлением дома будет заниматься компания, выигравшая проведенный муниципалитетом открытый конкурс.

До 1 марта 2012 г. ТСЖ должны представить в муниципалитеты всю документацию, на основании которой они созданы и действуют, для проверки ее соответствия законодательству.

Теперь при создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ подписи каждого собственника должны быть на самом протоколе.

Один из ключевых моментов закона — контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть ТСЖ и управляющими компаниями (УК). Причем речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и со стороны собственников квартир.

До 1 марта 2013 г. органы исполнительной власти обязаны проверить легитимность создания всех существующих ТСЖ и правомерность заключения договоров между собственниками и УК.

Жилинспекции или жилкомиссии при администрациях, обнаружив нарушения, могут через суд признать деятельность незаконной и добиться ее прекращения.

Ограничивается возможность создания одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. Количество квартир в таких домах должно быть не более 30. Для тех, которые были созданы на несколько домов, Закон №123-Ф3 предусматривает реорганизацию при различных условиях без ограничения по срокам.

Кроме того, члены таких многодомных ТСЖ, не удовлетворенные работой товарищества по обеспечению благоустройства, вправе отделиться и создать ТСЖ отдельно в своем доме. Для выхода из многодомного товарищества достаточно свыше 50% голосов собственников конкретного дома, а не всех домов, как раньше.

ТСЖ за все в ответе Упорядочивается система договорных обязательств. Собственникам предоставлена возможность в рамках договорных обязательств вносить плату за коммунальные платежи как управляющей компании, так и непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом обязательства по уплате коммунальных услуг перед УК считаются выполненными.

В Жилищном кодексе устранены смысловые и терминологические недочеты относительно целей и назначения вносимых платежей. Так, слова «плата за жилое помещение и коммунальные услуги» заменены словами «плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги».

Механизм договорных отношений следующий. ТСЖ или УК заключают договор на поставку ресурсов (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления). При получении платы за оказание коммунальных услуг от собственников осуществляют расчеты за поставленные ресурсы.

В случае управления домом посредством ТСЖ ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и качество поставляемых коммунальных услуг несет непосредственно ТСЖ.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ оказывает собственными силами либо заключает дополнительно договоры с управляющими организациями или иными организациями, оказывающими соответствующие услуги. При этом ТСЖ должно контролировать выполнение работ и оказание конкретных услуг нанятыми управляющими организациями. Но это не снимает с товарищества ответственность перед собственниками.

Если договор на управление домом заключен между собственниками и УК, ответственность за все работы и услуги, которые обеспечивают надлежащее качество содержания общего имущества и предоставление коммунальных платежей, перед собственниками несет управляющая компания.

В случае когда собственники квартир в многоквартирном доме не выбрали в качестве форм управления домом ни ТСЖ, ни УК, то есть осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом, сторонами в договоре на оказание коммунальных услуг будут являться каждый собственник и ресурсоснабжающая организация.

Отметим, что одна из норм Закона № 123-ФЗ вводится в действие в отрыве от остальных. Часть 9.1, дополнившая статью 161 Жилищного кодекса, вступает в силу с 1 марта 2012 г. Данной нормой для домов, в которых свыше 12 квартир, предусмотрена возможность непосредственного управления своим домом при заключении договора с управляющей организацией на оказание услуг или выполнение работ по содержанию общего имущества в доме.

Итак, управляющим организациям следует учесть, что некачественное управление общим имуществом, невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств по содержанию и ремонту имущества или по оказанию коммунальных услуг теперь не требует обращения каждого конкретного возмущенного собственника в суд. Законом № 123-ФЗ установлен механизм оперативного вмешательства и реагирования госорганов, который позволит вытеснить с рынка недобросовестных предпринимателей.

На основании обращения собственников или органов управления ТСЖ, или кооператива орган местного самоуправления в пятидневный срок проводит проверку, а при выявлении нарушения договорных или иных обязательств управляющей организацией в течение 15 дней со дня обращения созывает общее собрание собственников для решения вопроса о расторжении с ней договора.

В отношении злоупотреблений в части завышения тарифов на оказание коммунальных услуг управляющими организациями или ТСЖ предусмотрены следующие меры. Ресурсоснабжающие организации должны предоставлять всю информацию по тарифам на конкретную оказываемую услугу или ресурс, а муниципалитеты будут контролировать их соблюдение посредством тех же жалоб и обращений собственников и плановых проверок.

Если регулирование деятельности ТСЖ и УК более или менее прозрачно и понятно, то те дома, которые не избрали таких форм управления, выпадают из общей концепции коммунального реформирования. Для того чтобы и эти дома встали на коммерческие хозяйственные рельсы, введены нормы, возвращающие забытый институт управдомов. Вводится такой орган, как совет многоквартирного дома.

Совет или товарищество Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом и в нем более четырех квартир, собственники помещений в таком доме обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников. Если в течение года этого не сделано, орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников и инициирует избрание совета во главе с председателем или настаивает на создании ТСЖ.

Такой совет может быть создан только в рамках одного дома. В многочисленных нормах изложены функции данного органа, которые схожи с функциями органов управления ТСЖ, то есть направлены на эффективное использование ресурсов и налаживание качественного коммунального управления.

Зона особого внимания Отметим, что изменения, внесенные в Жилищный кодекс и ряд других нормативных актов, должны, по замыслу законодателей, сдвинуть с мертвой точки правоотношения в коммунальной сфере. Однако многие вопросы требуют более детального регулирования и глубокой проработки, например, вопросы, касающиеся саморегулируемых организаций.

Поясним. На этапе внесения законопроекта в Госдуму он содержал главу, регламентирующую деятельность СРО в жилищно-коммунальной сфере. Но законодатель решил рассмотреть эти вопросы отдельно. Значит, в ближайшее время можно ожидать еще один пакет поправок в Жилищный кодекс. Действительно, передача контрольных функций в руки «коммунального» бизнеса требует особого внимания. Законодатель сейчас работает над этими поправками. Остался открытым и вопрос об аккумулировании средств на капремонт.

Кроме того, на муниципалитеты возложены ответственные функции по наведению порядка в коммунальной сфере. Это означает, что на уровне подзаконных актов необходимо ввести регламенты и различные инструкции по проведению контроля и другим вопросам.

По материалам еженедельника «Экономика и жизнь», № 22, 2011 г.__