Фраза классика русской литературы, утверждавшего, что жители послереволюционной Москвы испорчены квартирным вопросом, давно стала крылатой и широко используется в публикациях об ужасающих бытовых условиях при советской власти. Магия слов великого писателя владеет умами тем больше, чем дальше уходят в историю жилищные условия времен царизма, которые казались медом не всем слоям населения.

Царскую Россию принято считать земным раем, который неизвестно по какой причине разрушили несознательные шариковы. Однако блага распределялись в этом раю не очень равномерно, и многие его обитатели, оценивая свои жилищные условия, непатриотично заглядывались на Запад. Еще до появления большевизма в газете 1896 г. можно было прочесть: «Везде заграницею домовладельцы довольствуются 3–4 процентами на затраченный капитал, и квартиры в Париже и Женеве вдвое дешевле, чем у нас. Закон еще недавно наложил свою мощную руку на аппетиты ростовщиков, запретив взыскивать проценты свыше установленной нормы. Чем же, однако, отличается деятельность домохозяев от признанной преступной деятельности ростовщиков?».
В качестве если не оправдания, то некоторого объяснения царизм мог бы сослаться на то, что настоящая концентрация производства и персонала в России развернулась в последние годы XIX в., и создать соответствующую инфраструктуру быта для нарождающихся промышленных гигантов общество просто не успевало. Резкое ускорение темпов социально-экономического развития, породившее кричащие контрасты условий жизни, привлекло к ним всеобщее внимание, хотя и раньше русский город отнюдь не представлял собой однородную массу.

Дом Афремова 100 лет назад и в наши дни (даже реклама и фонарный столб размещаются на тех же самых местах)

Потерянный рай
Если в жилищные правоотношения не вмешивались западноевропейские правительства, много раз битые движением низов, то руководители святой Руси, вероятно, и не поняли бы такой постановки вопроса. Отрывочные нормы о найме жилых помещений появляются в русском праве только благодаря Соборному уложению 1649 г., да и те касаются гарантий возмещения ущерба сдаваемой недвижимости, который мог причинить наниматель: «А будет кто у кого учнет стояти на дворе из найму… и тот двор згорит, и на нем за тот двор тому, у кого он тот двор наймет, взяти цену, чего тот двор стоил». Рецепцией римского права выглядит еще одно правило, запрещавшее выливать помои на голову соседу: «и ему из своих высоких хором на те ниския хоромы соседа своего воды не лить и сору не метать». «Иную какую пакость чинить» также не разрешалось, что позволяет считать, что начало правилам пользования жилыми помещениями было положено еще в допетровской Руси. Довольно рано были определены первые градостроительные нормы, однако на практике они соблюдались редко.
Других попыток вмешательства в жилищные отношения правительство почти не делало, поэтому и приличное жилье обходилось в Москве недешево, о чем свидетельствует следующая сделка об аренде этажа не слишком большого дома. «…Нанял я, Пушкин, собственный г-на Хитрово дом… каменный двух этажный… а срок щитать с 22-го генваря и по 22-го июля… за две тысячи рублей государственными ассигнациями...». Не приходится удивляться постоянно расстроенным в последние годы жизни нервам нашего национального гения. Поскольку годовое жалованье по тому классному чину, который в то время был присвоен поэту, составляло 400 руб. в год, можно с уверенностью утверждать, что если бы не гонорары и не кое-какие мелкие доходы, мастер слова мог бы рассчитывать максимум на жилплощадь в Замоскворечье, позднее воспетом другим титаном русской литературы Александром Островским.
Героиня пьесы начала 70-х гг. жалуется: «Четверо жильцов, а что в них проку-то! Вот, Петрович - самый первый жилец, а и тот только за два с четвертаком живет». Однако следует отметить, что при отсутствии заметной трудовой миграции в эти благословенные годы предложение помещений превышало спрос. Домовладельцы снижали цены, только чтобы дом не отсырел. Комната в излюбленном студенчеством районе Патриарших прудов обошлась бы в 7–12 рублей.
Жилищные отношения в России вначале складывались довольно мирно. Судебные хроники 1866 г. свидетельствуют, что тайный советник Мартынов привлек к суду мещанина Абрамова за самовольный выезд из нанятой в доме советника квартиры с недоплатой 3 руб. 50 коп. На суде Абрамов признал долг, просил прощения за причиненное беспокойство, ссылаясь на временные денежные затруднения, и изъявил готовность немедленно погасить задолженность. Довольный таким благонравным поведением ответчика Мартынов подарил ему полученную сумму с разрешения судьи. Но не всегда наниматели отличались высокими нравственными принципами. В прессе отмечалось, что «подчас стонут и сами домовладельцы от квартирантов, которые не платят и портят квартиры, а выселить и выкурить их из дома даже с помощью судебных приставов и полиции почти нет возможности».
Следует учесть, что, как и в наши дни, домовладельцы имели много обязанностей, отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов. В Своде законов отмечено, что «каждый хозяин дома обязан… уведомлять участкового пристава» «о дурном поведении» проживающих и вообще «о всех чрезвычайных происшествиях, случившихся в доме или близ дома, в чем бы оные не заключались». С другой стороны, довольно разумной выглядит обязанность домовладельцев наблюдать, «чтобы живущие в доме мастеровые не собирались у ворот и на тротуаре толпами». Вышеупомянутую героиню Островского «разобидел» квартальный Тигрий Львович, заставлявший ее красить забор. Горе-предпринимательница приходит к выводу, звучащему весьма актуально во все времена: «Хорошо тому, у кого довольно награблено, оченно ему можно быть исправным обывателем».

«А свой семиэтажный дом
сдавать изволила внаем»
За вторую половину позапрошлого века население Москвы выросло более чем в три раза. Естественно, что жилья стало не хватать; вскоре были исчерпаны ресурсы старой аристократии, и на выручку пришла частная инициатива, как и в наши дни, протянувшая руку помощи прежде всего тем, у кого водились средства. Сдача барских квартир считалась в Москве более доходным бизнесом, тем более что и хлопот было при этом несравненно меньше. Поэтому предприимчивые хозяева предпочитали возводить доходные дома с огромными роскошными апартаментами. Первый этаж арендовали магазины, тогда как на втором этаже часто размещался «офисный компонент». Предложение на дорогое жилье превышало спрос, и при остром жилищном голоде многие «барские квартиры» оставались незанятыми.
В начале XX века в городской обиход входят невиданные доселе удобства — водопровод, канализация, центральное отопление, электричество, лифт и телефон. Таким образом, увеличение квартплаты (в 1912 г. обозреватели жалуются, что «за последнее пятилетие цены на квартиры в Москве выросли на 40–60%») было во многом оправданно теми затратами, которые несли домовладельцы. Памятником такого рода предпринимательству по сей день служат шикарный восьмиэтажный дом Афремова (Садовая-Спасская ул. 19) и превзошедший его на несколько метров дом Нирнзее (Б. Гнездниковский пер. 10), а всего доходных домов насчитывалось 657, но лицом города по-прежнему оставался мелкий частник. Всего в 1912 г. в Москве числилось 51 812 жилых строений, из них только 31,9% — каменные. Трехэтажных и более высоких зданий было менее 9% общего числа (на пятиэтажный, как тогда выражались, «тучерез» в 1875 г. ходили смотреть как на диковину). На среднее московское жилище с площадью в 850 кв. сажен площади приходилось 7,5 занятых жилых квартир с 66 жителями (в муниципальной черте — 83 жителя). В «меблированных комнатах» с удобствами в коридоре можно было сыскать себе пристанище за скромную сумму вплоть до 30 копеек в сутки. В 1907 г. комната во втором этаже обходится в 16 р. 60 коп. Видимо, по законам оптовых продаж 7-комнатная квартира стоит в то же время 68 р. 30 коп., т. е. меньше десятки за комнату.
Дорого это или дешево? Высококвалифицированные рабочие на крупных заводах зарабатывали 75–120 руб. в месяц (1913), примерно столько же (105) получал армейский капитан, которому в зависимости от города доплачивали на квартиру 8–25 руб. При этом килограмм грудинки можно было сторговать за 54 копейки, килограмм сливочного масла — за 1,37 руб., проезд в трамвае стоил 6 копеек. Даже телефон в квартире обходился в 63 руб. в год, что представляло не такую уж недоступную высоту. И тем не менее большинство подданных империи телефона не имели, т. к. получали несравненно меньший доход, если вообще получали. О них в конце концов были вынуждены подумать и власти, установив кое-какие зачаточные нормы в виде высоты потолка (не менее 3,5 аршин или 2,5 м), минимальной освещенности (окно «вышиной свету не менее 1 аршина»), строительных правил и т. п. Само собой разумеется, что строгость этих мер компенсировалась необязательностью исполнения, поэтому жить в дореволюционной Москве было не всем удобно и не всегда безопасно, что заслуживает отдельного разговора.
 

Н. Голиков
Продолжение следует.